Fibra Mty cuenta con capacidad de crecimiento de casi 900 millones de dólares
De concluirse todos los proyectos de expansión, el portafolio industrial estaría incrementando en más de 94.8 mil m2
Fibra Mty el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anunció sus resultados del primer trimestre de 2024 (“1T24”).
Con el objetivo de continuar con su estrategia de crecimiento, Fibra Mty llevó a cabo una Oferta Subsecuente de Capital por: Ps. 7,810.4 millones (6,791.7 de oferta base y Ps. 1,018.7 millones de sobre asignación).
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Lo anterior, representan aproximadamente US$ 467.9 millones de dólares (considerando el tipo de cambio FIX de Ps. 16.6920 al 14 de marzo de 2024) a un precio de 11.50 por CBFI.
La emisión tuvo una participación de inversionistas internacionales de 56%, contando con una sobredemanda de 2.1 veces considerando el monto base y 1.9 veces considerando la sobreasignación.
Fibra Mty en el mercado de capitales
Esta es la séptima ocasión en que Fibra Mty acude exitosamente al mercado de capitales, incluyendo la Oferta Pública Inicial, siendo la compañía con más emisiones de capital en el país en la última década.
Asimismo, esta es la primera ocasión en que Fibra Mty realiza, a la par de una oferta pública en México de CBFIs, una oferta privada primaria internacional simultánea en los Estados Unidos de América a inversionistas calificados con fundamento en la Regla 144A (Rule 144A) en la Ley de Valores de 1933 de los Estados Unidos de América (U.S. Securities Act), y en otros países con fundamento en la Regulación S (Regulation S) de dicha Ley de Valores de 1933 de los Estados Unidos de América.
Alzas financieras
En materia de capacidad de crecimiento, al cierre del 1T24, Fibra Mty tuvo la posibilidad de invertir una cantidad cercana a 900 millones de dólares en el sector industrial sin sobrepasar su nivel de endeudamiento objetivo del 35%.
En este sentido, a la fecha del presente reporte, el Fideicomiso tiene comprometido cerca del 40% de su capacidad de crecimiento a una tasa de capitalización de alrededor del 8%.
Una vez concluida la emisión de capital, el 16 de abril de 2024, el Comité Técnico aprobó la guía de resultados para el ejercicio 2024.
El objetivo del AFFO por CBFI, considerando el mismo rango de tipo de cambio promedio del ejercicio del 2023, se ubica entre Ps. 0.9390 y Ps. 0.9553.
Esta guía se traduce en un rendimiento en la parte alta de 7.8% considerando el precio al cierre del 2023, o de 8.4% considerando el precio al cierre del 1T24.
Sector industrial y propiedades
Fibra Mty cerró el 1T24 con 106 propiedades en su portafolio, incluyendo 81 para uso industrial, 19 para uso de oficinas, y 6 para uso comercial.
El Área Bruta Rentable (“ABR”) ascendió a 1,650,923 m2 con una tasa de ocupación de 96.2%, al 31 de marzo de 2024 calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial registró un total de 897,431 m2
La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$5.6 en naves industriales, US$20.8 en oficinas corporativas, US$16.4 en oficinas operativas y US$9.3 en inmuebles comerciales.
En cuanto al sector industrial:
- Los niveles de ocupación se mantuvieron prácticamente en línea al posicionarse en 99.2% al cierre del 1T24.
- La actividad comercial relacionada a las renovaciones del sector industrial, cuya renta podía ser negociada a mercado, resultó en un lease spread neto de 20.7% en dólares.
- Las expansiones suman un total estimado cercano a US$ 90.0 millones con tasas de capitalización superior al 9.0%, (US$ 44.9 millones ya firmados y en proceso de construcción, US$ 18.6 millones en fase final de negociación y el resto en etapa inicial).
De concluirse todos los proyectos de expansión, el portafolio industrial estaría incrementando en más de 94.8 mil m2 (aproximadamente 41.6 mil m2 se encuentran en proceso de construcción).